物業管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，迅猛發展。全國1.2萬多家管理公司的出現改變了香港管理公司曾經在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區小心翼翼嘗試的管理很快推及到商業大廈、大型購物心、且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域。各類物業管理書籍的出版、物業管理進入高等教育系統，標志著物業管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入競爭時代。不少管理公司面臨生存的考驗，這是基于以下幾點：
1、房地產開發進入調整期。前幾年在房地產開發熱的刺激下，投資上馬的項目因亞洲金融風暴的沖擊及國內需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產的發展勢頭明顯銳減，物業管理也難有以前那種遍地是項目的好景。
2、倡導與嚴管。地方房管部門積極倡導物業管理項目的公開招標制度，將物業管理推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區等已成功演繹了公開招標競爭使管理公司易幟的先例。極力推出物業管理競爭的舞臺，另一方面又對參與競爭的管理公司要求諸多，提高參賽者的標準。如廣州國土房管局頒發了物業管理公司資質審定辦法，將公司的標準大幅度提高，如按此標準重新審定資質，廣州原有100多家公司中至少90％的公司將會降級到二級、三級甚至四級的資質。為了改變降級的命運，許多管理公司作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規模。
3、管理公司擺脫困境。物業管理是風險小，利潤低的行業，許多管理公司認識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。更有人認為，管理規模才能產生效益。于是，為擺脫困境，在守住“根據地”的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現規模效益。
4、香港公司且退且戰。香港的物業管理公司憑借經驗豐富的優勢，以“師者”姿態進入內地，占據了物業項目“半壁江山”。后起的國內管理公司經過幾年的學習磨練迅速成長，大有“青出于藍而勝于藍”之勢，陸續從“老師”手中接過了管理權。香港公司不甘退出內地舞臺，且退且戰，為爭管理項目與內地公司展開了激烈的競爭。
5、業主自治意識漸強。管理公司是業主聘請的“管家”，是為業主提供管理與服務的，一旦管理公司的表現不能使眾多業主滿意，業主們可以炒管理公司“魷魚”沒商量。做不好被“炒魷魚”屬正常道理，大可不必大驚小怪的。然而，令管理公司長吁短嘆的是，業主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。雖有逆社會發展潮流之嫌，但至少也是合法的。此風傳開，管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業主或業主代表的機構。
6、中介代理涉足管理。房地產中介代理業務范圍界定在房地產的營銷策劃、經營代理及相關的咨詢培訓。然而，時下一些中介代理公司也許為生計著想，也許為實現躊躇滿志的多元化目標，也許效仿香港的地產代理商，將一只腳伸進了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態的管理公司“爭食”。
7、發展商“斷奶”。一些管理公司自恃與發展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發展商可以長期供養。殘不知，發展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發展商也不可能長期“護養”其名下的管理公司?！稄V東省物業管理條例》對發展商的物業管理權限有明確的限制，一經業主大會召開，誰是管家將由全體業主決定?，F實中業主重新選聘管理公司，改變管理公司與發展商“血緣”關系的事例已不鮮見。
物業管理進入“競爭”的時代已是不言而喻的現實，如何迎接競爭，規范競爭，抑制競爭的負面作用，競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開發商、業主們面前不可回避的課題。
1、政府應積極引導，規范競爭。雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業管理實行公開招投標制度，但力度不大，范圍限于國字號企業開發的住宅小區，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規定什么樣的物業，多大面積的物業一定要在社會以招投標的形式，通過公平競爭，選聘質優價低的管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等作出相應的規定。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。
2、發展商應放眼社會，擇優聘用。按法律規定，在物業開發的前期及落成后的一段時期內（業主委員會成立前），開發商對其開發的項目有權決定管理公司。明智的開發商本著對今后管理負責的態度，就應放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的管理公司，負責起物業售后服務的工作。也使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。如此既符合社會分工的要求，順應物業管理市場競爭的發展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
3、業主要處事公正，善選“管家”。物業管理公開競爭的結果是物業的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業主對管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環境，使善于“黑箱作業”者沒有市場。業主對管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平、管理業績，換句通俗的話：寧愿選擇費用貴點、水平高的公司而棄費用低水平也低的公司。若此風一開，管理公司何去何從也就一清二楚了。
4、管理公司要勵精圖治。管理公司是“競爭時代”的主角，每一個管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰。管理公司怎樣才能經受住不期而至的競爭考驗？
（1）勤練內功，塑造品牌。物業管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。
（2）精打細算，勤儉管“家”。物業管理花的是業主的錢，管理公司會不會理財成了業主評判管理公司好差的重要標準。管理公司要贏得業主們滿意，就應用錢辦好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業主也難接受，正如一些業主拒絕香港的管理公司一樣。管理規范，善于理財勤儉管“家”的公司在公平競爭中有優勢。
（3）以人為本，注重育才。物業管理投入的不是資本，而是人才及經驗。管理公司的實力不是資本的實力，而是人才的實力。有一支素質同，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發展的根本條件，也是管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才。

面臨競爭物業管理企業如何應對市場需求增大，為物管企業提供機遇

均豪物業公司總經理于慶新認為，目前北京物管市場會呈現四大特點：先是隨著開發商品牌意識的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給物管公司；其次是國企改制將使

房管所脫離政府部門，成為自負盈虧的企業實體；第三是建設部規定今后物管項目實行招標，不稱職的物管企業會被業主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業單位的后勤服務社會化為物管企業的發展提供了難得的機會。

清華大學房地產研究所副所長季如進也認為，除現有住宅小區必須進行物業管理外，伴隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的，物業管理的客觀需求已經產生，而且會越來越多，萬科物業負責建設部機關大院的物業管理和蓮花物業負責國家計委生活區的物業管理已經說明了這一點。

物管市場目前存在哪些問題

北宇物業公司總經理刁會壇認為，物管市場存在如下問題：許多舊有住宅小區本身就存在著硬件設施的先天不足，急需進行二次開發和完善，則因百姓承受能力而將物管費定得較低，許多物管企業如何愿意接手舊有住宅小區？有鑒于此，能否允許物管企業涉足非住宅領域。此外，物管公司有沒有義務為電力、自來水無償代收電費、水費、燃氣費等費用，今后是否應同這些公司簽訂服務代理合同？

香港戴德梁行物管部負責人林春麗小姐表示，物管政策可操作性較差和從業人員化程度不夠是物管市場存在的兩大問題。談到人員素質問題，林小姐認為，現在的物管人員上崗培訓時間太短，這樣不利于從業人員化程度的提高。對此，作為物管人員的季如進表示，從業人員素質的確是影響物管企業發展的因素之一，目前執行的物管培訓是有作用的，但今后還應逐步加強物管從業人員的在崗培訓。今年的物業管理市場競爭如何體現“有錢賺就應該做”是企業生存的一個基本原則，但市場有利潤空間不意味著市場運作進入了良性循環。中海物業北京公司的總經理耿萬嶺認為，北京今年的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大?！坝捎诮衲晟唐贩康膬r格呈下降趨勢，物管企業競爭的焦點會在物管費上體現，誰能合理收費，誰就可能占領市場”。

企業發展的客觀要求是走規?；缆?。均豪物業的于慶新預測，破產與兼并將是今后物管市場的主旋律?！澳壳氨本└黝愇锕芷髽I的發展水平差異較大，隨著市場的逐步規范，會導致兩種情況的產生：一是經營規模小、服務水平差、信譽低的物管公司因不能適應市場變化，終破產倒閉；二是這些公司被實力較強、具有服務水平的物管企業兼并”。

面對競爭物管公司各有對策

北京物管市場競爭雖然還未達到白熱化的程度，但各家物管企業已明顯感到了生存壓力。在采訪過程中，記者發現一些物管公司已經開始調整自己的經營策略，表現出功能上互相補充的趨勢。

作為外資企業的代表，戴德梁行今年會把物管業務從外銷房市場拓展到內銷房市場。林春麗小姐表示，外資企業的優勢在于其服務，而內資企業由于特殊的本土化優勢，在很大程度上保證了其業務量，這就形成了外資企業的互補效應，因此梁行今后的服務類型會以有針對性的顧問管理為主。

“不論是外資公司還是外地公司，要想進入北京物管市場，先做的就是樹立自己的品牌形象，拿出作品來”。中海物業的耿萬嶺說，中海今年的核心任務便是使已經接手管理的住宅小區在短時間內進入小區行列，讓中海品牌盡快被北京人認可。

北宇物業公司總經理刁會壇在接受記者采訪時也談了該公司今后的經營策略：先是加強項目實力，通過貫徹ISO9002體系提高自身服務水平；其次是加大資金投入，嘗試接手物業項目，進行精耕細作；再就是實現公司管理層和作業層的分離，使作業層逐步實現社會化。

據了解，規范物業管理市場運作的《物業管理條例》將于年內出臺，隨著立法與執法力度的加強，物管企業的競爭會從無序逐漸變成有序，正如季如進在接受記者采訪時所言，“今年的物業管理市場將是大發展前的調整期”。